编者按：2020新春伊始，新冠肺炎疫情给企业经营发展带来新的不确定性。对应企业生产经营、资本市场、科研技术等多个重点维度，金融界上市公司联合企业管理、科研、财务、法务以及多个行业资深专家，共同启动疫情背景下企业实务角度焦点问题梳理、提醒，以专业和建设性，助力企业面对这场战役，一起“向上、向善、向好”。
当前，疫情对房地产行业的影响受到普遍关注。疫情到来前，房地产业正在转型，那么这场突如其来的疫情是否会改变这一趋势？当前开启的新一轮降息周期和政策宽松期，对房地产供给端和需求端分别产生哪些影响？金融界上市公司研究院对话寒桐投资顾问公司总经理韩世同。
金融界：在没有这场突如其来的疫情到来的时候，您认为房地产行业是否必须进行转型升级？转型升级的出路是什么？
韩世同：这个问题可以分两个层面看。一个是从国家层面看，从去年中央经济工作会议，国家再次明确“房住不炒”，但也强调要“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。这意味着，不将房地产作为短期刺激经济手段，希望能够建立长期调控机制。但是要看到，经过这么多年的发展，房价已经达到一个相对较高的水平，稳地价的目的在于稳房价，稳房价的目的在于稳定预期。所以在疫情发生之前，国家层面应该对高企的房价实行“软着陆”，否则处于高位的房价始终是悬在头上的堰塞湖，存在下跌的势能，一旦下跌，带来系统性风险对实体经济、金融体系的冲击相当大。
从企业层面看：房地产企业原有依靠快速周转、依靠规模扩张的生存模式不灵了，企业出现拿地困难、拿不到地、地价太贵的情况。与此同时，城市化进程的增长速度逐渐放缓，三四五线城市又没有明显的需求支持，房地产企业再度重返一二线城市和超级城市圈，进行新一轮“圈地运动”，必然导致企业间的竞争激烈，分化严重，大鱼吃小鱼的事情时有发生，大鱼吃中鱼甚至大鱼吃大鱼也开始慢慢涌现。
金融界：这场疫情的到来，对房地产行业带来了哪些冲击？
韩世同：应该说，此次疫情正在进行之中，尚未到高峰期和结束期，此时的研判宜粗不宜细、宜略不宜详，给出思路和提出问题即可。
在这次应对疫情的过程中，各地售楼处关闭，房企转向线上售房；同时商业门店闭门，商城减免租金，这些都会对房地产企业的经营造成应短期冲击。
如果以较为乐观的情况来估计，疫情本身不会产生系统性风险，但疫情叠加了经济下行的背景，则容易引发系统性风险。当年香港sars对经济影响较大，就是因为发生疫情时它本身处于亚洲金融风暴的后半期，sars的爆发叠加了经济下行周期，导致很长一段时间香港没有恢复元气。相比于1997年，2003年香港的房价下跌了70%以上。与此同时，广州的房价也出现了大幅下滑。由于广州是当时房价比较高的城市，受经济触底和非典双重影响，房价从7000-8000元/平方米回落到3000-4000/平方米的底部。
所以关键是疫情会不会引发金融危机或经济危机这类系统性风险。如果不会那就大可不必过度担忧；如果会就要打醒精神，提高百倍警惕，严防死守，确保经济和金融的安危。如果经济和金融不出现系统性危机和风险，股市、楼市、债市的问题都不是不可以应对的问题。
金融界：这次疫情给房地产行业带来哪些变化？
韩世同：首先，“活下去”成为企业最真实的诉求，这就给房企提了醒，要居安思危，更加重视现金流，更加聚焦到主业，任何非必要的扩张都应该减少。
此外，疫情之后，房地产企业的销售策略应该是采取“以价换量”来促销，也就是只有降房价，才能迅速回笼资金。同时为了避免降价过于剧烈，违背国家希望房价软着陆的初衷，房企应该把握好降价节奏。
第三，房企实行网络看房是值得提倡的做法。疫情之后这种新型消费模式将流行，现在的技术手段很充分，能够帮助房企节约成本。
第四，房企应该从多元化回归主业，从许多曾经实行过多元化策略的房企来看，多元化在地产行业的黄金年代对迅速扩张行业规模起到了重要作用，但是当前和未来一段时间将是收缩期，应该是聚焦主业，依靠专业化胜出，多元化趋弱。
这么多年观察企业我发现，“一专多能”是一种理想状态，但没有谁真能做到，综合性集团是有的，但前提是主业不能松懈，否则主业受损得不偿失。当年万科王石提出的 “专业化”其实就是在收缩“多元化”，把房地产之外的工业、商业、文化等板块全部砍掉，聚焦房地产；前几年万科再度发展多元化，虽然规模上被恒大、碧桂园超越，但万科在物流、资产管理、公寓、教育等方面进行了围绕主业上下游产业链的延展；所以能够在精细化管理方面取胜。不过，多元化也令万科再度面临“活下去”的问题，重新回归主业。
金融界：市场普遍预期政策方面要出台一定的扶持政策，具体到房地产行业，您认为出台怎样的政策，能够切实帮助企业恢复元气，同时还不会造成过去强灌水所导致的房产“泡沫”？
韩世同：现在救市就应该主动托市，手段应该增加更多种选择，包括行政手段、财政手段、货币手段，同时各种政策之间的使用程序上也应该“配套”。经济正增长时，政府进行正向调控是层层加码，逆周期调控也应该行政层面层层松绑，最后再使用注入流动性的手段。
从历史数据来看，地产业的收缩与膨胀与央行的货币供应直接相关。2014年资金收缩，2015-2016放松银根，又导致2017-2018房价大幅上涨。2003年sars后的8月份，房地产正式被确认为国民经济支柱产业，由救灾释放的流动性推动房市节节升高。那么当前，虽然在此前稳房价、稳预期的定调下，预计2020年的房地产刺激政策力度依然不会小于2003年和2015-2016年。2019年12月31日，四川省自贡市富顺县宣布用市财政对购买商品房予以补贴200元/平方米。这也意味着，经济发展内外压力加大之际，维护楼市成为地方政府的重要任务，预计还将有多地楼市升级相关政策。
灾后救市的政策和策略应当全国一盘棋，中央与地方之间、央行与其他部门之间，应当统一部署、互相协调配合，守住不发生系统性风险的底线，打赢这场突如其来的战“疫”。